Eksurbanizacja (urban sprawl)

Eksurbanizacja, zwana także rozlewaniem się miast (ang. urban sprawl), to proces rozszerzania się obszarów miejskich na tereny otaczające. Należy podkreślić, że w odróżnieniu od suburbanizacji, jest to proces niekontrolowany.

Dzielnice centralne nieraz kojarzą się ze smogiem, dużym ruchem ulicznym i brakiem zieleni. Dlatego wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości z dala od centrum, gdzie, jak im się wydaje, jest ciszej i bardziej zielono. W dzielnicach peryferyjnych jest też łatwiej o grunty, więc przede wszystkim tam powstają nowe inwestycje deweloperskie, a mieszkania są zwykle tańsze niż w ścisłym centrum.

Jednak takie rozproszenie zabudowy prowadzi do zwiększenia się odległości od centrum miasta. To z kolei powoduje utrudnienia komunikacyjne. Konieczność rozbudowy infrastruktury wpływa na wyższe koszty mediów (np. gazu czy kanalizacji). Transport publiczny nie jest dobrze rozwinięty, co uzależnia mieszkańców od samochodów. Skutkuje to sytuacją, gdy osoby, które chciały uciec z centrum od uciążliwych korków, i tak w nich tkwią, a przy tym nie mają łatwego dostępu do miejsc pracy, sklepów i punktów usługowych, bo w ich miejscu zamieszkania nie powstało jeszcze wystarczająco dużo takich obiektów. Wówczas poszerza się drogi i buduje się kolejne. Wydaje się, że problem komunikacyjny jest opanowany. Wtedy powstają nowe inwestycje, jeszcze dalej od centrum. Więcej mieszkańców to jeszcze więcej samochodów. Znowu tworzą się korki. I tak dalej, i tak dalej…

Problem eksurbanizacji jest najbardziej odczuwalny w USA, gdzie wskutek niej niektóre obszary miejskie stały się tak rozległe, że przejechanie ich w poprzek może zająć kilka godzin. W Polsce typowym przykładem eksurbanizacji jest Warszawa. Dzielnice centralne i w pobliżu centrum, Mokotów, Śródmieście i Ursynów, są postrzegane jako najbardziej atrakcyjne, lecz buduje się tam niewiele. Stawia się przede wszystkim na remontowanie i odnawianie istniejących nieruchomości. Ceny mieszkań są wysokie w stosunku do dzielnic na obrzeżach. Najwięcej nowych inwestycji powstaje w dzielnicach oddalonych od centrum – m.in. Białołęce, Wilanowie, Bielanach i Wawrze. Najgorszą opinię mają Wesoła i Rembertów ze względu na niedostatecznie rozwiniętą komunikację.

Podejmuje się próby przeciwdziałania eksurbanizacji. Możliwe sposoby to dbałość o rozwój komunikacji publicznej i zapisy zobowiązujące deweloperów do tworzenia połączeń komunikacyjnych. W niektórych miastach, takich jak Londyn, utworzono pasy zieleni, w których zabudowa jest niedozwolona. Stwarza się też warunki, dzięki którym pracownicy nie muszą codziennie dojeżdżać do biur, np. umożliwia się pracę zdalną.